دستور افشای تصمیم‌های موردی در زمینه‌ی ساخت‌وساز
■ تبعات شهرفروشی ■ خروج منطقه‌ی ۲۲ از ریل ■ فرصت‌سوزی توسعه‌ی کلان‌شهر تهران شورای عالی شهرسازی با صدور بخشنامهای خطاب به کمیسیون ماده‌ی پنج همه‌ی شهرها، دستور «انتشار عمومی مجوزهای خاص ساختمانی» را صادر کرد. افشای تصمیمات کمیسیون ماده‌ی پنج، مسئولیت اجتماعی این نهاد را در قبال مجوزهای صادره برای «ساخت‌وسازهای مغایر با ضوابط» افزایش می‌دهد. همچنین، با نظارت همگانی بر کارکرد این کمیسیون، امکان «سوداگری با مقررات شهری» از بسازوبفروش‌ها گرفته می‌شود. این کمیسیون در برخی شهرها با «انحراف از ماموریت»، عملا به مرجع «میانبر برای سازنده‌ها بابت تغییر کاربری و افزایش تراکم» تبدیل شده است. شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در پی انتقاد صریح حسن روحانی از شهرداران شهرفروش در نخستین اجلاس جهانی شوراها و شهرداران، با ابلاغ یک بخشنامه سراسری به مرجع رسمی تغییر کاربری و فروش تراکم در تمامی شهرها(کمیسیون‌های ماده پنج) دستور انتشار عمومی کلیه مصوبات عادی و محرمانه مربوط به انواع مجوزهای ساخت‌وسازهای خاص را صادر کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» بررسی‌های شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور مطابق آنچه کارشناسان این حوزه در سال‌های اخیر مطرح می‌کردند، نشان می‌دهد: کمیسیون ماده پنج شهرها به‌عنوان نهادی زیرمجموعه شورای‌عالی شهرسازی که طبق قانون وظیفه دارد مغایرت‌های کلی بین طرح تفصیلی شهر با وضع موجود و واقعی شهر را برطرف کند؛ برای اجرای این ماموریت در سال‌های اخیر دچار نوعی انحراف شده و به صدور مجوزهای موردی و تک پلاک برای تامین خواسته سرمایه‌گذاران تبدیل شده است. در حال حاضر تصمیمات کمیسیون ماده پنج در برخی شهرها علت‌‌العلل پدیده شهرفروشی و شیوع آن به سایر شهرهای کشور است. شورای‌عالی شهرسازی برای مقابله با روند معیوب صدور مجوز خلاف طرح تفصیلی و جامع شهرها، اخیرا در بخشنامهای به کمیسیون ماده پنج شهرهای سراسر کشور، دستور اعلام عمومی کلیه مصوبات، بخشنامه‌ها و هر نوع تصمیم‌نامه در این کمیسیون‌ها را صادر کرد. اعلام عمومی مصوبات کمیسیون ماده پنج اخذ تصمیمات مغایر با اسناد فرادست و همچنین اقداماتی هم‌راستا با شهرفروشی رسمی (تغییر‌کاربری، تخریب باغات، افزایش تراکم و...) را برای اولین‌بار با ریسک جدی از بابت پاسخگویی به شهر، شهروندان و مراجع نظارتی رو‌به‌رو می‌کند. به این ترتیب از آنجا که این بخشنامه(اعلام عمومی مصوبات کمیسیون ماده پنج) به واسطه نظارت عمومی بر نحوه اداره شهر، مسوولیت اجتماعی برای اعضای کمیسیون ماده پنج ایجاد می‌کند و در عمل منجر به بازدارندگی در صدور مجوزهای مغایر ودردسر آفرین در شهر می‌شود. گزارش رسمی دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری شورای‌عالی شهرسازی که روز گذشته اعلام شد بیانگر آن است که در شهر تهران طی سه سال ۹۰ تا ۹۲، معادل ۱۵۶ مصوبه در کمیسیون ماده پنج صادر شده است. به این معنا که به‌طور متوسط در تهران در هر سال، ۵۰ مصوبه در قالب مجوز موردی برای انواع ساخت و ساز، صادر شده است که این میزان تصمیم‌گیری موردی که به‌طور قطع برای رفع محدودیت‌های قانونی ضوابط بالادست صادر شده است به خوبی نقش این کمیسیون را در صدور طراحی راه‌های میانبر برای دستیابی گروهی خاص(سوداگران شهر) به منافع خود را نشان می‌دهد. این در حالی است که در ۷ سال منتهی به سال ۹۰ این کمیسیون در تهران در مجموع ۱۲۰ مصوبه صادر کرده که نشان دهنده افزایش تصمیمات موردی در سال‌های اخیر است. پیروز حناچی، معاون شهرسازی وزیر راه وشهرسازی در این گزارش اعلام کرد: معادل ۶۵ درصد این مصوبات مربوط به مجوزهای بلندمرتبه‌سازی بوده و در عین حال تغییر کاربری باغات و افزایش تراکم هم از جمله بیشترین درخواست‌ها برای تغییر کاربری را شامل می‌شود. مدیران معاونت شهرسازی وزارت راه و شهرسازی دیروز اظهار امیدواری کردند تکلیف کمیسیون ماده پنج به انتشار عمومی مصوبات روند فروش ضوابط ساخت وساز را می‌تواند تحت‌کنترل درآورد. مطابق با بررسی‌های به عمل آمده توسط شورای‌عالی شهرسازی در حال حاضر هفت علت عمده در شیوع پدیده شهرفروشی و سایر تخلفات شهرسازی در شهرهای کشور موثر بوده‌اند. به گفته آنها، نبود ضمانت اجرایی لازم به‌رغم وجود قوانین اولین عامل افزایش حجم تخلفات شهرسازی است. دومین عامل نداشتن اطلاعات کافی شهروندان و تشکیلات دولتی نسبت به حقوق خود در شهر است. شکسته شدن تصمیمات مراجع مربوطه از طریق محاکم قضایی نیز سومین عامل ادامه تخلفات شهرسازی عنوان شد. از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد گردش کار کمیسیون ماده پنج به نحوی است که امکان مداخلات خارج از ضوابط را فراهم می‌کند. عدم مطابقت دخل و خرج شهرداری‌ها نیز پنجمین ریشه افزایش حجم تخلفات شهرسازی است. به گفته مدیران معاونت شهرسازی اگرچه بالا بودن هزینه اداره شهرها مدیران شهری را به تامین منابع ناپایدار سوق داده است اما به هیچ وجه منطقی نیست که برای تامین منابع اداره شهر از شهر مایه بگذارند. گزارش دبیر شورای عالی شهرسازی از بودجه ۷ کلان‌شهر کشور نشان می‌دهد در حال حاضر معادل ۶/ ۷۹ درصد از بودجه شهرداری‌های کلانشهرهای کشور به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم به عوارض ناشی از ساخت وساز مربوط است. درآمد حاصل از انواع عوارض ساخت و ساز در ۶ ردیف کلی شامل مازاد تراکم(۵۲درصد)، عوارض بر پروانه‌های ساختمانی (۶/ ۱۰ درصد)، جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰(۹/ ۸ درصد)، تفکیک اراضی و ساختمانی (۸/ ۳ درصد)، حذف پارکینگ(۶/ ۲ درصد) و بالکن و پیش‌آمدگی (۶/ ۰درصد) تقسیم‌بندی می‌شود. مطابق این گزارش فقط ۹ درصد از بودجه سالانه شهرداری‌های کلانشهرهای کشور از محل عوارض مستمر و پایدار همچون عوارض نوسازی، سوخت و... تامین می‌شود و ۱۲ درصد باقی مانده از محل سایر منابع همچون فروش اموال غیرمنقول کسب می‌شود. او اضافه کرد: وضعیت بودجه شهرداری تهران از سال ۸۶ تا ۹۱ نشان می‌دهد که تأمین بودجه شهرداری‌ها از عوارض ساختمانی بیش از ۸۰ درصد است و در حال حاضر نیز در همین حد باقی مانده است. این آمارها نشان می‌دهد اگر به این وضعیت ادامه دهیم اداره این شهر با این وضعیت به مشکل خواهد خورد. شکسته شدن فرآیند سلسله مراتب طرح‌های شهری نیز ششمین عامل شیوع پدیده شهرفروشی در کلانشهرهای کشور است. نبود نظام مناسب برای استفاده از کاربری‌های سودآور شهری جهت توسعه فضاهای سبز نیز آخرین ریشه گسترش تخلفات شهرسازی نام برده شد. به گفته مدیران کل معاونت شهرسازی شورای عالی شهرسازی، در حال حاضر دو عامل در ارزش‌گذاری اراضی داخل شهر موثر است. از یک سو محدوده جغرافیایی زمین و از سوی دیگر ارزشی که به علت کاربری‌هایی که به واسطه طرح‌های شهری برای اراضی تعیین می‌شود. اما نبود نظام مناسب برای توزیع منافع حاصل از این اراضی شهری میان شهر و شهروندان، سبب شده تا این منافع به‌صورت یک‌طرفه فقط به مالکان این اراضی تعلق گیرد. 
تبعات شهرفروشی پیروز حناچی در گزارشی پیامدهای شهرفروشی و وابستگی منابع اداره شهرها به درآمدهای حاصل از انواع عوارض ساختمانی را در ۶ محور توضیح داد. به گفته وی گسترش شهرفروشی علاوه بر آنکه مغایر اهداف توسعه پایدار شهری است، زمینه‌ساز اتلاف منابع، زمینه‌ساز شکل‌گیری شهرداری رانتی، ایجاد خطر و سلب آسایش شهروندان، زمینه‌ساز تحمیل هزینه‌های مضاعف به مدیریت شهری در میان‌مدت و آشفتگی و به‌هم‌ریختگی نما و منظر شهری می‌شود. حناچی گفت: وضعیت اداره شهرها از سال ۸۴ حادتر شده است و این گونه اداره امور شهرها تبعاتی خواهد داشت. اداره امور شهری به این روش مغایر با اهداف توسعه پایدار در شهرها است و مانع جدی در توسعه کسب و کار و سلب آسایش شهروندان خواهد شد. در عین حال مدیران کل معاونت شهرسازی وزارت راه و شهرسازی تاکید کردند که می‌توان از دو مسیر مطلوبیت زندگی در کلان‌شهرهایی همچون تهران را افزایش داد. مسیر نخست افزایش نظارت اجتماعی است چراکه مطابق بررسی‌های شورای عالی شهرسازی در شرایط فعلی شهرسازی کشور، چاره‌ای جز ایجاد نظارت اجتماعی در حوزه مسائل شهرسازی وجود ندارد. به نظر می‌رسد این مسیر از طریق ابلاغ بخشنامه شورای عالی شهرسازی به کمیسیون‌های ماده پنج جهت انتشار عمومی تصمیمات این کمیسیون‌ها امکان‌پذیر شده باشد. مسیر دوم نیز از طریق پرداخت حق غرامت به شهروندان و دریافت حق توسعه از شهروندان امکان‌پذیر می‌شود. به این معنی که شهرداری‌ها در اجرای کلیه طرح‌های عمرانی همچون الگوی جهانی دریافت و پرداخت حق توسعه و حق غرامت را در دستور کار قرار دهند. در بسیاری از شهرهای دنیا ساکنانی که در مجاورت محل زندگی آنها پروژه‌های خدماتی با ویژگی سلب آسایش اجرا می‌شود از طرف شهرداری به آن ساکنان حق غرامت پرداخت می‌شود و در مقابل از آن دسته از مالکان و ساکنان شهر که در مجاورت محل زندگی آن پروژه‌های ارزشمند شهری اجرا می‌شود حق توسعه دریافت می‌شود. دریافت و پرداخت حق توسعه و غرامت در اجرای پروژه‌های شهری به‌صورت اتوماتیک هزینه‌ها را واقعی می‌کند و بنابراین یک نوع تعادل در دخل و خرج مدیریت شهری به وجود می‌آورد. خروج منطقه ۲۲ از ریل دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در بخش دیگری از صحبت‌های خود به موضوع صدور مجوزهای بلندمرتبه در سه سال ۹۰ تا ۹۲ اشاره کرد و گفت: در این سه سال معادل ۹۴ مورد مجوز بلندمرتبه‌سازی در کمیسیون ماده پنج صادر شده است. این موارد در منطقه یک ۳۶ مورد، در منطقه شش ۲۲ مورد، در منطقه سه ۱۸ مورد و در منطقه دو ۱۴ مورد مصوبه بلندمرتبه‌سازی بوده است. او با اشاره به تفاوت جدی مصوبات منطقه یک با سایر مناطق کشور گفت: بخش اعظم مصوبات منطقه یک برای تغییر کاربری باغ و باغ مسکونی به بلندمرتبه‌سازی اداری- تجاری و مسکونی- تجاری بوده است. معاون شهرسازی وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه بیشترین میزان کاربری‌های تغییر کرده شامل اراضی بایر، مسکونی، باغ و باغ- مسکونی بوده است، تصریح کرد: بیشترین تقاضاها برای زمین‌های هزار تا ۵ هزار متر و بیشترین تقاضاها برای طبقات ۱۳ تا ۱۵، ۱۲ طبقه و ۱۶ تا ۲۰ طبقه بوده است. حناچی بیشترین تقاضای بلندمرتبه‌سازی را در مناطق یک، دو، سه، چهار، پنج و شش اعلام کرد و افزود: در منطقه ۲۲ تهران هم وضعیت بسیار خاصی را داریم و این قطار از ریل خارج شده است، زیرا این منطقه، تنها فضای منطقه برای توسعه تهران بود که تعداد زیادی برج در آن ساخته شد. فرصت‌سوزی توسعه کلان‌شهر تهران دبیر شورای عالی شهرسازی همچنین با بیان اینکه اتکای درآمدی کلانشهرهای کشور به صدور انواع عوارض ساختمانی و شهرفروشی سبب می‌شود فرصت‌هایی در توسعه شهر از دست داده شود، گفت: بسیاری از شهرهای دنیا برای مقابله با برخی مشکلات شهری همچون آلودگی هوا و ترافیک به استفاده از الگوهای خاص روی آورده‌اند. به‌عنوان مثال شهر سئول برای رفع مشکلات شهروندان یک اتوبان دوطبقه درون شهری را که از نظر شکلی بسیار به اتوبان صدر در تهران شباهت دارد تخریب و آن را به فضای سبز و مرکز پیاده روی شهروندان تبدیل کرده است. او با تاکید بر این که زحمات مدیریت شهری را رد نمی‌کنم، افزود: اما می‌توانستیم در زمان اجرای دوطبقه شدن اتوبان صدر به تجربیات جهانی نگاهی بیندازیم؛ از این رو ادعا می‌کنم برای دوطبقه شدن اتوبان صدر ۴ صفحه مطالعه نیز وجود ندارد. حناچی تصریح کرد: اگرچه برخی مدیران شهری عنوان می‌کنند طی سال‌های اخیر سرانه فضای سبز شهر تهران افزایش پیدا کرده است اما اگر این افزایش به شکل تخریب فضای سبز درون شهر و ایجاد فضای سبز در ارتفاعات شهری آن هم با کاشت نهال در حاشیه شهر باشد می‌توان گفت فقط به افزایش مساحت فضای سبز توجه شده است. او در بخش دیگری از صحبت‌های خود با اشاره به کاهش تخلفات زمین‌خواری و ساخت و ساز از حجم بالای تخلفات در بال غربی استان مازندران خبر داد و بر تبعیت طرح‌های پایین‌دست از طرح‌های بالادست تاکید کرد. معاون شهرسازی وزارت راه و شهرسازی با اشاره به این که ساخت و ساز غیرقانونی در شمال کشور کند شده، اما متوقف نشده است، اظهار کرد: به شخصه ساخت هتل را به ساخت برج مسکونی در شهر تهران ترجیح می‌دهم؛ زیرا حداقل ساخت هتل یک سرمایه‌گذاری انجام شده و فقط به دنبال منافع شخصی نیستند. زهره داودپور مدیر کل دفتر طرح‌های کالبدی وزارت راه و شهرسازی نیز در این نشست با اشاره به اینکه جمعیت کل کشور در اولین سرشماری ۱۸ میلیون نفر بود و ۶ میلیون شهرنشین داشتیم، گفت: در سال ۹۰ جمعیت کل کشور به ۷۵ میلیون نفر رسید که ۵۳ میلیون نفر آن، شهرنشین بودند. او با بیان اینکه در حال حاضر جمعیت شهرنشین کشور بیش از ۸ برابر جمعیت شهرنشین در نخستین سرشماری است، افزود: این تغییر بافت جمعیتی که باعث رشد شهرنشینی شده و تعاریف را تغییر داده است. داودپور با اشاره به اینکه روند رشد جمعیت در سال ۸۵ تا ۹۰ در کل کشور روند کاهشی ۱۴/ ۲ درصد را داشته است، ادامه داد: با وجود این هنوز در روستاها کاهش رشد جمعیت را داریم. داودپور یکی از مشکلات را عدم تعادل میان شمال و شمال غربی کشور با جنوب و جنوب شرقی کشور دانست و اظهار کرد: در جنوب شرقی کشور خشکسالی منجر به از بین رفتن سرزمین‌ها شده و عدم مدیریت درست، بحران‌هایی را ایجاد کرده است، بنابراین وظیفه ما این است که با تهیه طرح‌هایی در سلسله مراتب مختلف، تعادل را ایجاد کنیم. او با اشاره به ۱۴ عنوان طرح در این بخش گفت: متاسفانه در برخی دوره‌ها تعادل میان مناطق کشور مورد توجه قرار نگرفته است.
|
